¿Estás buscando el mejor financiamiento para comprar tu casa? ¿Estás indeciso sobre tramitar tu hipoteca a través del Infonavit o de alguna institución bancaria? No te preocupes, aquí te diremos cuál es la opción que más te conviene de acuerdo a tus necesidades y capacidad de pago.
Hace siete años que Rodrigo Fernández y su esposa Clara decidieron comprar una casa. Viven bien, tranquilos y contentos con su departamento en la colonia Roma. Sin embargo, cada vez que revisan su estado de cuenta hipotecario su sonrisa desaparece.
“Debo casi lo mismo que cuando empezamos a pagar, aunque hemos sido muy cumplidos. Nunca nos hemos atrasado y me pone mal ver que vamos a la mitad del crédito y debemos más de 90% del préstamo”, dice Rodrigo, a la idea fija de mejorar las condiciones de su crédito le quita el sueño.
Desesperados, Rodrigo y Clara tienen algunas opciones sobre la mesa: pedir un crédito Infonavit -al cual tienen derecho desde hace cinco años- para pago de pasivos; tramitar el Apoyo Infonavit, o cambiarse a otro banco. Una alternativa es revisar el tabulador de su préstamo actual, pues casi con seguridad sus pagos comenzarán a amortizar fuerte en los siguientes meses. Y es que ni la tasa más baja ni el plazo más largo hacen el mejor crédito hipotecario. Cada persona es un mundo de posibilidades y sus circunstancias laborales y personales son, en conjunto, las que determinan el tipo de crédito y el esquema que le funcionará mejor. En general, el mejor crédito para cualquiera es aquel que resulta suficiente para comprar la casa que se necesita, y además es posible pagar sin problemas. ¿Difícil? No tanto; basta con definir bien tus necesidades y delimitar las posibilidades, definir cuánto puedes pagar realmente sin dejar de lado tu vida, y ajustarte a lo que el banco o el Infonavit te presten. ¿Crédito bancario o del Infonavit?
Aunque en términos generales un crédito Infonavit es más accesible que uno bancario, también es necesario que estudies tu situación personal y tus necesidades, pues los montos de préstamo y los topes al precio de las casas que tienen los productos hipotecarios de ese instituto te limitarán en cuanto al tipo de vivienda al que puedes acceder.
El Infonavit sí tiene la mejor tasa de interés del mercado (entre 6 y 10%, contra 12% de los bancos, en promedio), y sus créditos están planeados para ser saldados a más tardar en 17 años -si eres regular-, aunque el plazo de ley es a 30 años. Sin embargo, el monto máximo que presta, en función de sueldo, antigüedad y puntos, asciende a poco menos de $1,300,000 en un esquema Infonavit Total. Si tus necesidades de vivienda exigen una casa de $2,000,000, para aprovechar bien este esquema tendrías que pagar en efectivo más de $700,000. Pregunta por la opción de adelantar pagos. Si no cuentas con ese ahorro, la alternativa es solicitar un crédito bancario, pues con él obtendrás en préstamo una cantidad suficiente para comprar esa casa que sueñas, con un desembolso inicial menor. Además del monto de los préstamos, otra ventaja de los créditos hipotecarios de banco o Sofol respecto de los del Infonavit es la posibilidad de contratar un esquema en pesos y a tasa fija. Aunque la tasa de Infonavit también es fija, sus hipotecas están tasadas en Veces Salario Mínimo (VSM), de modo que al menos una vez al año se incrementan, en relación con el ajuste salarial anual. Cada quien con su cada cual
Actualmente en el mercado hay diversos productos hipotecarios que buscan ajustarse a las necesidades de cada cliente. El consejo es que prefieras los esquemas en pesos, a tasa fija, con pagos fijos y a plazos de 15 años. En general, ésos son los que mejor te servirán para crear patrimonio.
Pero cuidado, lo más seguro es que este tipo de créditos no te ofrezcan la mensualidad más baja. Ésas las encontrarás en los plazos a 20 años, aunque por muy reducida que sea la mensualidad, pagarla durante cinco años más abultará considerablemente la cuenta final y, por supuesto, comenzará a amortizar capital más tarde. Los mejores créditos amortizan capital desde el principio y te permiten avanzar en el pago de la deuda. No es el caso del que eligieron Rodrigo y Clara.
Un crédito que amortiza bien desde el primer año te permitirá escalar como propietario más o menos a la mitad de tu crédito, es decir: vender tu casa para comprar una mejor antes de terminar de pagarla. Si tu crédito no amortiza al principio, deberás liquidar tu crédito antes de aspirar a un cambio.
Otra modalidad que los bancos incorporaron a su cartera de créditos es la de Pagos Crecientes, en los que si bien la tasa de interés es fija, la tabla de amortización se planea en base a un aumento periódico de la mensualidad, que por lo regular es de 2% anual. Los pagos crecientes, al igual que los fijos, se conocen desde el principio de la vida del crédito y permiten acceder a un monto de préstamo mayor con menos ingresos, pues se basan en la expectativa de que el salario del acreditado también se incrementará anualmente, y con ello su capacidad de pago. A la hora de cotizar créditos bancarios también es prudente que, más allá de la tasa de interés que te ofrezcan, tomes en cuenta el Costo Anual Total (CAT). Éste incluirá no sólo el pago del préstamo, sino los seguros y comisiones que, a la hora de la verdad, pueden representar una gran diferencia entre un crédito y otro. Para discriminar bien entre las opciones del mercado, puedes empezar por solicitar la asesoría de un consultor hipotecario, como Dr. House, quienes te ayudarán a elegir la mejor alternativa de crédito de acuerdo a tus intereses, necesidades y perfil.
Una buena mancuerna
La disyuntiva no se queda sólo entre los bancos y el Infonavit: también es posible aprovechar ambas opciones en una sola ocasión. El producto que los conjunta se llama Cofinavit y es un cofinanciamiento entre el Instituto de Vivienda y una institución financiera privada (banco o Sofol). Fovissste tiene un esquema similar, llamado Alia2.
Un cofinanciamiento se trata de dos créditos: el que otorga el Infonavit, que incluye el saldo de tu Subcuenta de Vivienda y se paga vía nómina mediante los descuentos que aplique tu patrón, y otro que otorga un banco o Sofol y se paga según las condiciones que el trabajador pacte directamente con la entidad financiera. Aunque el préstamo en conjunto ascenderá a un monto adecuado a tus ingresos y capacidad de pago, el Cofinavit no limita el valor del inmueble que se va comprar, así que puedes adquirir cualquier tipo de vivienda. Sirve únicamente para adquirir vivienda nueva o usada, y desde este año el Instituto exige que todo inmueble a financiar cuente con ecotecnologías. Este esquema permite utilizar el crédito conyugal -al que tiene derecho tu pareja con Infonavit o Fovissste-, y tiene tres modalidades: Cofinavit, Cofinavit Ingresos Adicionales y Cofinavit AG. Cada esquema está pensado para un rango de sueldo específico. Sin duda la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios en México es amplia; todo es cuestión de definir qué necesitas y qué opciones te convienen. Pero sin duda hay algo que no debes olvidar: No hay créditos buenos ni malos; todo depende de tu perfil como cliente. Recuerda que Dr. House te lleva de la mano y te asesora para escoger la mejor alternativa disponible en el mercado, para crear o consolidar tu patrimonio. ¡Consúltanos! | |
